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导语：我是05级房地产一班的学生高月，06-07学年的暑期在洛阳首佳房地产评估测绘咨询有限公司做了一个暑假的实习生，具体时间是从2007年7月9号到2007年8月28号。我所在的实习单位是一个很小的公司，位于老城九龙鼎附近，员工一共只有十个人，主要从事房地产抵押评估和拆迁评估。最新申报的业务还有测绘，但目前还没有开展起来，只能说有这个资质了。

  我是05级房地产一班的门生高月，06-07学年的暑期在洛阳首佳房地产评估测绘询问有限公司做了一个暑假的练习生，详细时候是从2007年7月9号到2007年8月28号。我地点的练习单位是一个很小的公司，位于老城九龙鼎附近，员工一共只有十个人，紧张从事房地产典质评估和拆迁评估。最新报告的交易另有测绘，但如今还异国展开起来，只能说有这个天资了。

在练习期间我对估价行业做了必定的明白，对根本的办公用品的利用有了必定的实际操纵本领，同时我做了近10份的报告，就平常的典质评估报告，根据市场代价我已经能自力结束，对付大型报告则必要本钱法和收益法并用，但仍然必要根据当时的市场代价来最终订代价。以下是我暑期练习的所得所感。

作为一名估价人员，就要服从估价人员的职业操行典范。除了要服从估价机构的操行典范，社会操行典范及估价操行原则等这些大的大家操行典范，估价人员还应当尽职尽责，勤奋工作，刚正估价，耿介守法，保守机密，收费公道。如果估价机会商估价人员违法从事房地产估价活动，行政主管部分可以依法做出告诫，罚款，充公违法所得以及充公不法财物，责令停产停业，临时大略撤消允许证照，行政拘留以及法律标准法则的其他行政惩罚(如传达责怪等)，估价师包办交易，由其地点的估价机构联合受理并由该估价机构与拜托人签订估价拜托公约。是以估价机会商估价师均大略因执业不典范而负担行政责任。估价机构因违背公约的法则而对侵权人应负担的民事责任，属于违约责任。违约责任凡是由估价机构来负担，估价机构可以在负担责任后，向直接责任人追偿。估价机构仅向其订立公约的相对方负担违约责任。对估价机构，估价师因违法从事房地产估价活动应负担的侵权责任，如今的法律还没有做出明了的法则。可是，法释【2003】2号法律解释《最高人民法院关于审理证券市场因虚伪报告激发的民事补偿案件的多少法则》，第一次将资产评估机构等专业中介办事机构以及负有责任的董事，监事和经理等高级办理人员，直接责任人，列为虚伪报告证券民事补偿案件的侵权责任的主体。对估价机会商估价师负担侵权责任的前提早提，免责事由，举证责任，以及责任的分担和追偿等等，则由相干细则法则。

固然说，国度从操行和法律上对估价机会商估价师都做出了以上典范，订定了以上责任制，可是就如今而言，中国房地产估价行业仍然存在着一些题目。比如“承诺高额背工，压低收费成为市场竞争的紧张伎俩，专业办事在竞争中其实不占优势”，“为逢迎拜托方要求在估价中故意进步或低落评估代价额”，“估价进程过于程式化，报告流于式样，贫乏深切分析和独到的地方”。这一个暑假我在洛阳首佳房地产评估测绘询问有限公司总部办公室内，与各级估价师们的兵戈也很多，与公司老总也有必定的交换，对这个行业这个市场也有必定认识，联合各种材料，我个人对估价行业现存的题目发起了以下发起：①料理料理估价机构，撤除不必要的评估和确认。②变化当局构造、银行、法院等部分指定评估机构的做法，给报告利用方以富裕的选择解放度。③建立当部分分估价与民间估价两套机制。④加强对估价人员的办理，履行房地产估价师资格等级轨制。⑤增加信息透明度。⑥修订房地产估价联合收费标准，收费额与工作量及报告质量挂钩。⑦按期修订，更新和美满估价标准和典范。⑧珍视房地产估价师连续教诲的考核禁止连续教诲流于式样，走过场。

在校期间，我从册本长进修了房地产评估的几种方法及这个行业的根本轨制，在洛阳首佳房地产评估测绘询问有限公司，我在原有知识的根本上有明白到实际中房地产估价东西的详细分类，包括以下几种：①“干净”的出让地皮利用权和房屋扫数权的房地产。②“干净”的划拨地皮利用权和房屋扫数权的房地产。③“干净”的农民集体扫数地皮上的房地产。④部分产权的房地产。⑤共有的房地产。⑥附带有租约的房地产，即已出租的房地产。⑦设定了典质权的房地产，即已典质的房地产。⑧设定了典权的房地产，即已典当的房地产。⑨设定了地段全的房地产。⑩手续不美满的房地产。11产权不明或有争议的房地产。12临时用地或临时临时构筑的房地产，可分为未超承诺期限的和已超出承诺期限的。13违法占地或违章构筑的房地产。14已被肯定为征用或拆迁范畴内的房地产。15已被法院查封监禁的房地产。16房地产的租赁权。17房地产的典权，典权可以将出典和房地产出租，转典于他人，大略将典权让渡给他人，典权让渡的，受让人处于典权人的职位处所。18房地产的空间利用全，又有地下空间利用和地皮上空间利用权。

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1.当资源接近充分利用的情况下，总供给曲线是一条与横轴平行的线。( )

【解析】本题考查的是总需求与总供给。当资源还未得到充分利用时，可以在不提高价格水平的情况下增加总供给，所以此时总供给曲线是一条与横轴平行的线。

2.当抵押贷款回报率高于所投资房地产的回报率时，则回报率就会出现正扛杆效用。( )

【解析】本题考查的是WACC分析。出现正扛杆效用的条件如下：当所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现正扛杆效用。

3.投资基金可以分散和降低风险，其投资风险小于债券大于股票，收益一般小于股票大于债券。( )

【解析】本题考查的是投资基金证券与股票、债券的区别。由于投资基金是委托专门的投资机构进行分散组合投资，可以分散和降低风险，所以风险小于股票投资，大于债券投资。投资基金的.收益一般小于股票投资而大于债券。

4.保险是集合同类危险聚资建立基金，对所有危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。( )

【解析】本题考查的是保险的概念。保险是集合同类危险聚资建立基金，对各类特定危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。

5.甲公司为乙工程投保了建筑工程一切险，由于设计错误导致了建筑物塌陷，保险公司可拒绝理赔。( )

【解析】本题考查的是财产保险。建筑工程一切险的除外责任，包括因设计锗误、铸造或原材料缺陷或工艺不善引起保险财产本身的损失以及换罝、修理或矫正这些缺点错误所支付的费用。

【解析】本题考查的是速度指标。定基增长速度加上1(或100%)等于定基发展速度。

7.企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额，这种现象属于会计差错。( )

【解析】本题考查的是检查会计错弊。会计舞弊的常见形式：企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额。

【解析】本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。增价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”。它是一种价格上行的报价方式，即竞价由低至高、依次递増，直到以最高价格成交为止。

10.委托人向拍卖人隐瞒了处罝房地产为凶宅的事实，拍卖人按市价拍卖成交后，买受人要求凶宅损失赔偿，应由拍卖人先行承担赔偿责任。( )

【解析】本题考查的是瑕疵请求规则。所请拍卖人先行负责，指只要拍卖标的确实存在应告知未告知的瑕疵，则无论该责任应由谁承担，均由拍卖人先行负责。至于其中应由委托人承担的责任，在拍卖人承担责任后，向委托人追偿。

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在城市房屋拆迁中，如果被拆迁房屋的合同租金与市场租金差异较大，则在估价时应考虑此因素。 (  )

在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房的，因所调换的房屋状况为未来某个时点的状况，所以估价时点应为未来。 (  )

对于房地产开发用地而言，从某个特定投资角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。 (  )

在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。 (  )

周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。 (  )

不论是何种估价目的，估价对象状况不一定是估价时点时的状况，评估估价对象价值所依据的市场状况。 (  )

当估价对象为“干净”的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务一债权。 (  )

房地产收益可分为有形收益和无形收益，无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。 (  )

某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。 (  )

成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。 (  )

在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。 (  )

一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的价格大于在自愿转让前提下评估出的.价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。 (  )

运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否则就不宜采用这种方法。 (  )

某城市路线标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。 (  )

一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。 (  )

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2016房地产估价师案例分析考点：估价原则

一、 合法原则：必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。

1、 产权合法。估价时必须确认估价对象具有合法的产权。在无法确认估价对象产权的合法性的情况下，必须在估价报告中说明估价过程和结论是在假定估价对象具有合法产权的情况下才是有效的

2、用途合法。应以城市规划、土地用途管制等为依据。如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用地，但也必须以居住用途为前提来估价;除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准。

3、合法交易或合法处分。处分方式包括买卖、租赁、典当、抵债、赠与等。如抵押：①法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能以抵押为估价目的的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价值。②设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖房地产后，应当从拍卖所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权方可优先受偿。③财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

4、其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。

二、 最高最佳使用原则：指法律上许可，技术上可能，经济上可行，价值最大化。包括最佳用途、最佳规模、最佳集约度。

1、 法律上许可。对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。

2、技术上可能。对于每一种潜在的使用方式，要检查其它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等。

3、经济上可行。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先估计其未来收入和支出流量，然后将此未来的收入和支出流量用现值表示，再将两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济上可行性。

4、价值最大化。①收益递增递减原理。可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。②均衡原理。以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。以建筑物和土地组合来讲，建筑物与土地比较，如果过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用得不到有效发挥，从而降低该房地产的价值。③适合原理。是以房地产与其外部环境是否协调来判定是否为最高最佳使用。

最高最佳使用原理要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。如：某宗房地产，城市规划规定既可用作商业用途，也可用作居住用途，如果用途商业用途能够取得最大收益，则估价应以商业用途为前提;反之，应以居住用途或者商业与居住混合用途为前提。但当估价对象已作了某种使用，则估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并在估价报告中予以说明：

1、 保持现状前提。现有建筑物应予以保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的`费用之后的余额。

2、装修改造前提。认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。其条件是：预计装修改造后房地产价值的增加大于装修改造费用。

3、转换用途前提。其条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。

4、重新利用前提。认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除现有建筑后再予以利用为前提进行估价。

5、上述情形的某种组合。

　　三、 替代原则：要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。估价时要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。

　　四、 估价时点原则：要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。

1、 估价时点在过去的情形。多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。

2、估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形。多出现于房地产损害赔偿案件中。

3、估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形。最常见、最大量的，包括在建工程估价。

4、估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。如预售或预购价格。

5、估价时点为未来的情形。多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来建成后的价值。假设开发法中常用。

　　五、 公平原则：要求估价人员必须有良好的职业道德。(换位思考。买者不枉花一分钱，卖者不少得一分钱)

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(1)土地使用权出让、房地产交易、房产税、经济学、保险、拍卖、城市规划、容积率、民法等基本概念，

(2)土地、房地产开发、房屋拆迁、房地产交易、房地产权属、房地产税收、物业管理、住房公积金等基本政策。

(3)土地有偿有期限使用制度、房地产成交价格申报制度、房屋租赁登记备案制度、房地产价格评估制度等基本制度，

备考资料

(4)供求规律、边际效用递减规律、保险最大诚信原则、保险近因原则、保险损失赔偿原则、拍卖的公开公平公正原则、会计的权责发生制原则等基本原理、基本规律和基本原则。

对这些基本概念、基本政策、基本制度、基本原理要注重理解，在理解的基础上记忆。

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房地产估价师考试报名时间一般6月下旬开始，持续到8月下旬，更多房地产估价师报名时间，请关注应届毕业生房地产估价师考试网。

报名方法

(一)报名时间：一般每年6月下旬开始，持续到8月下旬。

(二)报名方法：报名方式和地点：一般采用网上和现场报名两种方式.由于各省市报名时间与方法有不同，具体信息请参考当地官方公告。

报名条件

报考条件按照原建设部、人事部《关于印发〈房地产估价师执业资格制度暂行规定〉和<房地产估价师执业资格考试实施办法>的通知》(建房[1995]147号)执行。

1.凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一者，可申请参加房地产估价师执业资格考试：

取得房地产估价相关学科中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满5年。

取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满4年。

取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满3年。

取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满2年。

取得房地产估价相 关学科 博士学位。

不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满6年，成绩特别突出。

房地产估价师考试报名条件中的房地产估价相关学科，包括经济、建筑、规划和管理等学科和专业。

以上报名条件中规定的从事房地产估价工作年限计算的截止日期为考试当年12月31日。

不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满6年，成绩特别突出的。

房地产估价师考试报名条件中的房地产估价相关学科，包括经济、建筑、规划和管理等学科和专业。报考人员的"相关专业工作经历"，是指从事房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划工作的`经历。报考人员"从事房地产估价实务"年限，是指在依法取得由省建委颁发的房地产评估资格证书的评估机构从事房地产估价实务的年限。报考人员的"实践经历"，是指专职从事房地产估价工作的实际经历。

香港、澳门和台湾地区居民申请参加房地产估价师资格考试，按照《关于做好香港、澳门居民参加内地统一举行的专业技术人员资格考试有关问题的通知》(国人部发〔2005〕9号)、《关于向台湾居民开放部分专业技术人员资格考试有关问题的通知》(国人部发〔2007〕78号)和《关于台湾居民参加全国房地产估价师资格考试报名条件有关问题的通知》(国人厅发〔2007〕116号)有关精神，在报名时应向当地考试机构提交本人身份证明、从事相关专业工作年限证明和国务院教育行政部门认可的相应专业学历或学位证书原件及复印件。

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2、税收加成与税收附加不同，附加只对特定纳税人加征，加成对所有纳税人加征。  (  )

3、人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，免征个人所得税，但其利息应征税。  (  )

4、有条件的地方，城镇个体工商户可申请缴存住房公积金，并有权按规定申请住房公积金贷款。  (  )

5、国民生产总值(GDP)是指一个国家以当年价格(或以不变价格)计算的1年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。  (  )

6、在金融市场上，利率的高低主要由社会平均利润率和资金供求关系决定。  (  )

7、保险的基本职能是通过保险人的'资产业务实现的，而保险的融通资金职能则是通过保险人的负债业务实现的。  (  )

8、投资基金证券，是指由基金管理人向社会公开发行的，表示持有人按其所持份额享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。  (  )

9、买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价是一种要约表示。  (  )

10、平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标，包括算术平均数、几何平均数、中位数和众数。  (  )

11、在速度指标统计中，定基发展速度加上1(或100%)等于定基增长速度。  (  )

12、会计主体可以足一个法律主体，也可以是多个法律主体。  (  )

13、会计要素足会计对象的基本分类，是构成会计报表的基本要素，其进一步分类便是账户，账户被赋予借贷双方的记录空间就是会计科目。  (  )

14、城市用地分类中的公共设施用地不包括居住用地中的公共服务设施用地。  (  )

15、制定容积率下限的目的是防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。  (  )

16、根据国家标准规定，一套建筑施工图中的总图以m为单位，其余均以cm为单位。  (  )

17、施工企业为项日融资所发生的费用，可列入建筑安装工程费用中的财务费用。  (  )

18、单层建筑物内没有部分楼层者，不管其层高是多少，都不应计算建筑面积。(  )

19、地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影图。  (  )

20、承诺由受要约人向要约人作出，并且在规定的期限内到达要约人时，才能生效。  (  )

1、× 2、× 3、× 4、√ 5、×

6、√ 7、× 8、× 9、× 10、×

11、× 12、√ 13、× 14、√ 15、×

16、× 17、√ 18、× 19、√ 20、√

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房地产估价师报名考试流程

1.《房地产估价师(或房地产经纪人)执业资格考试报名发证登记表》(考生从网上自行下载，用A4纸双面打印，经单位审核盖章)一份。

2.本人有效身份证、学历(位)证书原件和复印件各一份。

3.报名开始前半年内的大一寸彩色同版免冠证件照片2张，点贴在身份证复印件空白处，所交照片须与上传照片一致。

4. 报考房地产估价师专业符合第六款报考条件的`考生，除提供上述材料外，还须提交相应的专业资格证书原件和复印件各一份，单位开具的报考人员具有十年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满6年，成绩特别突出的工作证明原件;报考房地产经纪人专业且符合免考《房地产基本制度与政策》科目考试的考生，还须提交房地产估价师资格证书原件和复印件各一份。

以上所附材料原件核对后退回，复印件均须使用A4纸，并加盖验印公章，由验证人签名。

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2016年房地产估价师案例分析练习题

多做练习题有利于考生们在考试中取得好成绩，所以今天应届毕业生小编和大家分享部分考前练习题，希望对大家能够有所帮助，更多试题请继续关注应届毕业生培训网哦!

试题一：

某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。

问题：

1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?

2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

参考答案：

1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。

2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：

①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;

②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;

③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的'用途性质协商一致的，按协商结果确定;

④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。

试题二：

某酒店从1998年开始兴建，但由于开发物业的资金问题造成工程烂尾。后由现权利人甲公司进行后续工程建设，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工验收证书》。2008年9月30日取得《国有土地使用证》和《房地产产权证》，以该房地产向银行抵押贷款。

问题：

1.简述评估该酒店的技术路线。

2.确定评估价值时还应考虑的因素有哪些?

参考答案：

1.通过实地考查和对周边区域的调查并分析有关资料后，根据估价对象酒店物业的特点和实际情况进行估价方法的具体选择，酒店物业作为一种能直接获取长期收益的经营不动产，区别于其他各类房地产，特别是中大型星级酒店物业，其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价相加，据此我们确定将收益法作为本次公开市场价值评估的基本方法，同时在酒店房地产构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本法也具有评估价合理性的一面，能够保守地测算估价对象的现有价值，因此我们采用成本法作为本次酒店房地产估价的辅助方法。

通过以上两种方法加权平均得出估价对象的公开市场价值，再扣除法定优先受偿款，即得出本次估价对象的抵押价值。

2.大型星级酒店的整栋物业的市场交易实例缺乏，所以通常不采取市场法对其评估，酒店的收益年限较长，所以对未来的收益有较大的不确定性，土地使用年限等也是应考虑的因素。

试题三：

某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。

问题：

1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?

2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

参考答案：

1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。

2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：

①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;

②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;

③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;

④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。

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2017房地产估价师《理论与方法》冲刺试题

1.某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为( )万元。

A.228.23

B.229.36

C.224.74

D.223.63

2.某宗房地产的土地使用年限为50年，不可续期。包括土地开发和房屋建造过程，至今已有18年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40万元，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为( )万元。

A.457.40

B.476.98

C.686.10

D.715.48

3.某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近( )万元。

A.276

B.283

C.284

D.291

4.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。

A.某酒店

B.某市图书馆

C.某住宅

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D.某写字楼

5.现实中的`房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其( )，成本的增加一定要对( )增大有所作用才能构成价格。

A.效用

B.花费的成本

C.市场价值

D.投资价值

6.某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田。该项目涉及B村农业人口50户，180人。据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。根据规定，如按最低标准，A房地产开发公司应向每个农民支付( )元的安置补助费。

A.1000

B.2000

C.4000

D.6000

7.某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为( )万元。(2002年试题)

A.180.0

B.300.0

C.309.0

D.313.2

8.某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用( )进行估价。

A.比较法

B.成本法

C.假设开发法

D.长期趋势法

9.开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用( )评估。

A.市场法

B.收益法

C.成本法

D.推测法

10.运用假设开发法估价，对于资金的时间价值( )。

A.不必考虑

B.根据实际情况而定

C.必须考虑

D.无法确定

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(1)《房地产估价师注册证补办(更换)申请表》两份;

(2)身份证复印件两份及一寸免冠照片一张;

(3)刊登遗失声明的'报纸原件两份(报纸原件必须是一整页，可以看得出报纸的名称及版面)。

　　三、选择不了“执业单位”怎么办?

问：在“中国房地产估价师”网站上的“注册系统”中，进行房地产估价师“初始注册网上申请”。在选择执业单位时，界面只进行了刷新，我无法选择“执业单位”怎么办?

答：在“房地产估价师注册系统”中，选择“执业单位”时要用到弹出窗口的功能。有些计算机安装了具有“拦截弹出窗口”功能的软件，使“注册系统”无法正常使用。遇到这种情况时，可以先暂停或关闭具有“拦截弹出窗口”功能的软件，再进行网上的注册申请工作。

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1.我省统一实行网上报名、网上缴费。考生可登陆广东人事考试网(www.gdrsks.)进行报名。网上信息填报和网上缴费时间：2017年7月10日9:00-7月31日17:00。

2.考试收费标准按照《广东省发展和改革委员会、广东省财政厅关于我省房地产估价师考试等七个专业技术人员资格考试收费标准的复函》(粤发改价格函〔2016〕3495号)规定，客观题按每人每科50元收取，主观题按每人每科54元收取。

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随着房地产市场的火爆以及行业竞争的加剧，房地产经营与估价专业人才正得到房地产界越来越多的认同，人才需求量很大。从招生来看，这个专业的报名情况一般，但就业不错。

据前瞻产业研究院《2016-2021年中国房地产估价行业发展前景与投资战略规划分析报告》显示，在我国，房地产估价行业起步比较晚，但是，经过近几年的发展、创新，逐步建立起房地产估价师执业资格制度，房地产估价机构的运营在主管部门的指导下逐渐步入正轨，其现状主要表现在以下几个方面：一是制定了较为完善的有关法律规章。主要有《城市房地产管理法》、《房地产估价师注册管理办法》等。二是建立并逐步完善房地产执业资格制度和评估的技术规范。据统计，我国目前约有15000人获得房地产估价师的执业资格，已经注册成立的房地产估价的各类机构三千余家，按照资质级别的不同，规定了他们的业务范围，同时，《房地产估价规范》已经出台，对评估的程序、技术规范等都进行了详细的规定。三是逐步形成了具有行业自律标准的、统一的`、开放的房地产估价市场。按照国家规定，属于经济鉴证类中介机构的房地产估价机构进行了脱钩改制，原有的房地产估价机构改制有限责任公司或者合伙制企业。在改制中介机构的同时，我国的各级房地产管理部门逐步实行政事分开，充分发挥房地产估价师学会在房地产市场上的职能，建立并逐步完善了房地产市场的自律机制。

房地产评估是房地产行业的重要组成部分，在社会经济的发展过程中有着非常重要的作用，虽然，目前处于初级阶段，且还存在着一些亟待解决的问题，但是，结合我国的国情采取措施进行规范，房地产评估会日趋成熟，可以在推动社会经济快速协调发展方面发挥更大的作用。

就业方向：

房地产投资、开发、转让、租赁、抵押、税费征收、拆迁补偿、股份制改造、企业清产核资等各种房地产经济活动的房地产估价服务。

凡从事房地产评估业务的单位，必须配备一定数量的房地产估价师，未经注册的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务、签署具有法律效力的房地产估价报告书。

所谓房地产估价是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计，推测或判断。

专业估价人员：

专业估价人员是指房地产估价人员资格考试合格，由国家有关主管部门 审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价的人员。

目前，我国房地产估价人员职业资格有房地产估价师和房地产估价员两类。作为一名合格的房地产估价人员应该同时具备以下三个条件：有扎实的估价理论知识，有丰富的估价实践经验，有良好的职业道德修养

。

房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。全国房地产估价师执业资格考试的科目包括房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产评估理论与方法、房地产估价案例与分析等。

工作职责：

房地产评估师的职责是全面客观地对房地产的价值等因素做出准确判定。在房地产开发业内，他的评估结果将会直接影响到房地产企业对某个项目的开发决策;而在房产中介行业内，他的评估结论又会成为老百姓购房、换房的评判标准。因此，房地产评估师不得有任何虚假估价行为，在估价过程中必须做到公正、客观、诚实。2002年，国家建设部建立了房地产估价师信用档案，及时将个人良好以及不良信息向社会进行公示，对房地产估价的职业道德规范起到了社会监督作用。

房地产评估师的职责主要包括以下三个方面：

1.评估房地产资产的市场价值和使用收益;

2.负责项目的成本测算、可行性分析及投资评估;

3.参与制定房地产投资策略，提出专业意见;

职业现状：

从中国房地产估价师学会(现名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会)的统计数据显示，目前我国房地产估价行业从业人员已经超过25万人。其中有3.5万人取得了房地产估价师执业资格，近3万人注册执业，大学及以上学历人员占全部注册人数的85%。不难发现，一批具有高素质的房地产评估师队伍已经基本形成，但是面对众多国外知名评估机构抢滩中国的严峻现实，我国的房地产评估人员依然短缺。业内人士透露，当前国内房地产评估师的缺口仍高达20万，从业经验丰富的资深估价师更受到企业的热烈追捧。

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2017房地产估价师报名方法及条件

房地产估价师考试报名时间一般6月下旬开始，持续到8月下旬，更多房地产估价师报名时间，请关注我们应届毕业生考试网。下面由应届毕业生考试网小编为大家整理了2017房地产估价师报名方法及条件，希望能够帮助到大家。

报名方法

(一)报名时间：一般每年6月下旬开始，持续到8月下旬。

(二)报名方法：报名方式和地点：一般采用网上和现场报名两种方式.由于各省市报名时间与方法有不同，具体信息请参考当地官方公告。

报名条件

1.凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一者，可申请参加房地产估价师执业资格考试：

取得房地产估价相关学科中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满5年。

取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满4年。

取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满3年。

取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满2年。

取得房地产估价相 关学科 博士学位。

不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满6年，成绩特别突出。

房地产估价师考试报名条件中的房地产估价相关学科，包括经济、建筑、规划和管理等学科和专业。

以上报名条件中规定的从事房地产估价工作年限计算的截止日期为考试当年12月31日。

不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的`经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满6年，成绩特别突出的。

房地产估价师考试报名条件中的房地产估价相关学科，包括经济、建筑、规划和管理等学科和专业。报考人员的"相关专业工作经历"，是指从事房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划工作的经历。报考人员"从事房地产估价实务"年限，是指在依法取得由省建委颁发的房地产评估资格证书的评估机构从事房地产估价实务的年限。报考人员的"实践经历"，是指专职从事房地产估价工作的实际经历。

香港、澳门和台湾地区居民申请参加房地产估价师资格考试，按照《关于做好香港、澳门居民参加内地统一举行的专业技术人员资格考试有关问题的通知》(国人部发〔2005〕9号)、《关于向台湾居民开放部分专业技术人员资格考试有关问题的通知》(国人部发〔2007〕78号)和《关于台湾居民参加全国房地产估价师资格考试报名条件有关问题的通知》(国人厅发〔2007〕116号)有关精神，在报名时应向当地考试机构提交本人身份证明、从事相关专业工作年限证明和国务院教育行政部门认可的相应专业学历或学位证书原件及复印件。

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岗位职责

1、熟练的房地产估价(咨询)报告撰写能力;

2、对房地产相关的政策与制度熟悉;

3、对区域市场不动产价值把握能力;

4、具备房地产估价师或土地估价师资格证;

任职资格

1、房地产相关专业大学专科及以上学历;

2、3年以上房地产评估行业经验,具备房地产估价师或土地估价师资格证;

3、熟悉各种评估、咨询报告的撰写,能够完成报告审核及询价工作;

4、熟悉国家、地方房地产管理有关政策,掌握房地产项目投资测算技术,对地区房地产市场有系统研究和把握;

5、熟悉房地产项目开发个环节的`取费标准,项目成本分析及时准确;

6、具备较强的分析能力和市场洞察力。

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